ಎಲ್ಲರಿಗೂ ಮನೆ ಕಟ್ಟುವ ಆಸೆ ಇರುತ್ತದೆ, ಹಾಗೂ ತಾವು ಕಟ್ಟುವ ಮನೆ ಸುತ್ತ ಮುತ್ತಲು ಪ್ರದೇಶದಲ್ಲಿ ಒಂದು ಉತ್ತಮ ಉದ್ಯಾನವನವಿರಬೇಕು, ಉತ್ತಮ ರಸ್ತೆ ಸಂಪರ್ಕವಿರಬೇಕು, ಗಾಳಿ, ಬೆಳಕು, ನೀರು ಪೂರೈಕೆ, ನೈರ್ಮಲೀಕರಣ ಸೌಲಭ್ಯಗಳು ಉತ್ತಮವಾಗಿರಬೇಕೆಂಬ ಆಸೆಯೆಲ್ಲರಿಗೂ ಇರುತ್ತದೆ. ಈ ರೀತಿ ಮೂಲಭೂತ ಸೌಲಭ್ಯಗಳನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸಿ ಉತ್ತಮ ವಾಸಸ್ಥಳಕ್ಕಾಗಿ ಎಲ್ಲರೂ ಒತ್ತು ನೀಡುವುದು ಸಹಜ. ಆದರೆ ಇದೆಲ್ಲವೂ ಈಡೇರಬೇಕಾದರೆ ಅದೊಂದು ವ್ಯವಸ್ಥಿತವಾಗಿ ರೂಪಿತವಾದ ಲೇಔಟ್ ಆಗಿರಬೇಕು, ಆ ರೀತಿಯ ಲೇಔಟ್ಗಳನ್ನು ರಚಿಸಲು ಸರ್ಕಾರವು ನಿಯಮಗಳನ್ನು ರಚಿಸಿದೆ. ಹಾಗಾಗಿ ನಿವೇಶನಗಳ ಖರೀದಿಗೆ ಮುನ್ನ ಲೇಔಟ್ ಮಾಲೀಕನಿಂದ ಯಾವ ರೀತಿ ದಾಖಲೆಗಳನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸಿಕೊಳ್ಳಬೇಕೆಂಬುದನ್ನು ಕೊಂಚ ಯೋಚಿಸಬೇಕು. ಆ ಲೇಔಟ್ ಅನುಮೋದನೆಯಾಗಿ ಎಲ್ಲ ರೀತಿಯ ಮೂಲ ಸೌಕರ್ಯಗಳನ್ನು ಕಲ್ಪಿಸಲು ಲೇಔಟ್ ಮಾಲೀಕನು ಬದ್ದನಾಗಿದ್ದಾನೆಂಬುದು ಖಾತರಿಯಾಗಬೇಕು ಮತ್ತು ಕರ್ನಾಟಕ ನಗರ ಮತ್ತು ಗ್ರಾಮೀಣ ಯೋಜನಾ ಕಾಯ್ದೆಯಂತೆ ಅದು ಊರ್ಜಿತ ನಿವೇಶನವಾಗಿರಬೇಕು ಈ ಕುರಿತು ಸದರಿ ಕಾಯ್ದೆಯ ನಿಯಮಾವಳಿಗಳು ಏನನ್ನು ಹೇಳುತ್ತವೆಂದು ಕೆಲವು ಸಾಲುಗಳಲ್ಲಿ ಹೇಳುವ ಪ್ರಯತ್ನ ಮಾಡಿದ್ದೇನೆ ನಿವೇಶನ ಖರೀದಿಗೂ ಮುನ್ನ ಒಮ್ಮೆ ಅವಲೋಖಿಸಿ ನೋಡಿ.
ಖಾಸಗಿ ವ್ಯಕ್ತಿಗಳಿಗೆ ನಗರ ಪ್ರದೇಶಗಳಲ್ಲಿ ಪುರಸಭೆ, ನಗರಸಭೆ, ನಗರಪಾಲಿಕೆಗಳ ವ್ಯಾಪ್ತಿಯಲ್ಲಿ ವಾಸೇತರ ಪ್ರದೇಶಗಳನ್ನು ವಾಸದ ಉದ್ದೇಶಕ್ಕೆ ಭೂ ಪರಿವರ್ತನೆ ಮಾಡಿಸಿ ವಾಸದ ನಿವೇಶನದ ಲೇಔಟ್ಗಳನ್ನು ನಿರ್ಮಾಣ ಮಾಡಲು ಕರ್ನಾಟಕ ನಗರ ಮತ್ತು ಗ್ರಾಮೀಣ ಯೋಜನಾ ಕಾಯ್ದೆಯಲ್ಲಿ ಅವಕಾಶವಿರುತ್ತದೆ. ಈ ಕಾಯ್ದೆಯ ಕಲಂಗಳಂತೆ ಭೂಪರಿವರ್ತನೆ ಮಾಡಿ ಲೇಔಟ್ಗಳನ್ನು ಅಭಿವೃದ್ಧಿಗೊಳಿಸಬಹುದಾಗಿದೆ. ಈ ರೀತಿ ಮಾಡುವಾಗ ಕರ್ನಾಟಕ ಸರ್ಕಾರದ ನೋಟಿಫಿಕೇಶನ್ ನಂ ನಅಇ/285/ಮಅಪ್ರ/2006 ದಿನಾಂಕ 18.12.2006 ರಂತೆ ಒಟ್ಟು ಭೂ ಪರಿವರ್ತನೆಯಾದ ವಿಸ್ತೀರ್ಣದಲ್ಲಿ ಶೇ 55 ಭಾಗದಲ್ಲಿ ಮಾತ್ರ ನಿವೇಶನಗಳನ್ನು ರಚಿಸಬಹುದು. ಉಳಿದ ಶೇ.45 ಭಾಗವನ್ನು ಕಡ್ಡಾಯವಾಗಿ ರಸ್ತೆ, ಸಾರ್ವಜನಿಕ ಉದ್ಯಾನವನ, ಆಟದ ಮೈದಾನ ಹಾಗೂ ಇನ್ನಿತರೆ ಸಾರ್ವಜನಿಕ ಉದ್ದೇಶಕ್ಕಾಗಿ ಕಟ್ಟುನಿಟ್ಟಾಗಿ ಮೀಸಲಿಡಬೇಕು. ಈ ಪ್ರದೇಶಗಳನ್ನು ಯಾವುದೇ ಕಾರಣಕ್ಕೂ ಬೇರೆ ಉದ್ದೇಶಗಳಿಗೆ ಬಳಸುವಂತಿಲ್ಲ. ಈ ಶೇ.45 ಭಾಗವು ಸ್ಥಳೀಯ ಪ್ರಾಧಿಕಾರಗಳಾದ ಪುರಸಭೆ/ನಗರಸಭೆಗಳ ಆಸ್ತಿಯಾಗುತ್ತದೆ. ಈ ಆಸ್ತಿಗಳನ್ನು ಸ್ಥಳೀಯ ಸಂಸ್ಥೆಗಳಾದ ಪಟ್ಟಣ ಪಂಚಾಯತ್, ಪುರಸಭೆ, ನಗರಸಭೆ, ಕಾರ್ಪೋರೇಶನ್ಗಳಿಗೆ ಲೇಔಟ್ ಮಾಲೀಕನು ನೋಂದಣಿಮಾಡಿಸಿ ಕೊಡಬೇಕು. ಅಂದರೆ ಸದರಿ ಲೇ ಔಟ್ನ ರಸ್ತೆ, ಉದ್ಯಾನವನ, ಬಯಲು ಜಾಗೆ, ಸಾರ್ವಜನಿಕ ಉದ್ದೇಶಕ್ಕೆ ಬಿಟ್ಟ ಸ್ಥಳಗಳು ನಗರ ಸ್ಥಳೀಯ ಸಂಸ್ಥೆಗಳ ಆಸ್ತಿಯಾಗುತ್ತವೆ. ಈ ರೀತಿ 55 ಮತ್ತು 45 ಭಾಗವನ್ನು ಕಾಯ್ದುಕೊಳ್ಳುವುದು ಕಾನೂನು ರೀತ್ಯ ಕಡ್ಡಾಯವಾಗಿರುತ್ತದೆ. ಇದನ್ನು ಉಲ್ಲಂಘಿಸಿದಲ್ಲಿ ಅದು ಕಾನೂನು ಬಾಹಿರ ಲೇಔಟ್ ಎನಿಸಿಕೊಳ್ಳುತ್ತದೆ. ಸದರಿ ಲೇಔಟ್ ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಪಡಿಸುವವರು ಕಡ್ಡಾಯವಾಗಿ ಎಲ್ಲಾ ಅಭಿವೃದ್ಧಿಯ ಚಟುವಟಿಕೆಗಳನ್ನು ಪೂರೈಸಬೇಕು, ಈ ರೀತಿ ನಿಯಮಾವಳಿಗಳನ್ನು ಅಳವಡಿಸಿಕೊಂಡು ಲೇಔಟ್ನ್ನು ರೂಪಿಸಬೇಕು. ನಂತರ ಕರ್ನಾಟಕ ನಗರ ಮತ್ತು ಗ್ರಾಮೀಣ ಯೋಜನಾ ಕಾಯ್ದೆಯಂತೆ ಸಕ್ಷಮ ಪ್ರಾಧಿಕಾರದಿಂದ ಅನುಮೋದನೆಯನ್ನು ಪಡೆಯಬೇಕು ಈ ರೀತಿ ಒಮ್ಮೆ ಅನುಮೋಧನೆಯಾದ ಲೇಔಟ್ನ್ನು ಮುಂದೆ ಬದಲಾಯಿಸಲು ಅವಕಾಶವು ಇರುವುದಿಲ್ಲ.
ಹೈಲೈಟ್ಸ್:
(1) ಕೃಷಿ ಭೂಮಿಯು ಕೃಷಿಯೇತರ ಉದ್ದೇಶಕ್ಕೆ ಪರಿವರ್ತನೆಯಾದ ಪ್ರತಿ.
(2) ಕರ್ನಾಟಕ ನಗರ ಮತ್ತು ಗ್ರಾಮೀಣ ಯೋಜನಾ ಕಾಯ್ದೆಯಂತೆ ಲೇಔಟ್ ಅನುಮೋದನೆಯಾದ ನಕ್ಷೆ ಪಡೆಯಿರಿ.
(3) ಸ್ಥಳೀಯ ಸಂಸ್ಥೆಗಳಿಂದ ನಿವೇಶನಗಳನ್ನು ಲೇಔಟ್ ಮಾಲೀಕನಿಗೆ ಬಿಡುಗಡೆಗೊಳಿಸಿದ ಪತ್ರ ಪಡೆಯಿರಿ.
(4) ಸ್ಥಳೀಯ ಸಂಸ್ಥೆಯಿಂದ ಲೇಔಟ್ ಮಾಲೀಕ ಲೇಔಟ್ನ್ನು ಸಂಪೂರ್ಣವಾಗಿ ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಪಡಿಸಿದ್ದಾನೆ ಮತ್ತೂ ಅವನಿಂದ ಸ್ಥಳೀಯ ಸಂಸ್ಥೆಗೆ ಯಾವುದೇ ಶುಲ್ಕ ಬಾಕಿ ಇಲ್ಲವೆಂಬುದನ್ನು ಖಾತರಿ ಪಡಿಸಿಕೊಳ್ಳಿ.
(5) ಸಾರ್ವಜನಿಕ ಉದ್ದೇಶಗಳಾದ ರಸ್ತೆ ಮತ್ತು ಪಾರ್ಕ್ ಬಯಲು ಜಾಗ ಇನ್ನಿತರೆ ಉದ್ದೇಶಗಳಿಗಾಗಿ ನಕ್ಷೆಯಲ್ಲಿ ತೋರಿಸಲಾದ ಜಾಗವನ್ನು ಉಪನೋಂದಣಾಧಿಕಾರಿಗಳ ಕಛೇರಿಯಲ್ಲಿ ಸ್ಥಳೀಯ ಸಂಸ್ಥೆಗೆ ನೋಂದಾಯಿಸಿಕೊಟ್ಟ ಬಗ್ಗೆ ಖಾತರಿ.
(6) ಲೇಔಟ್ನಲ್ಲಿ ಕನಿಷ್ಟ 30 ಅಡಿ ವಿಸ್ತೀರ್ಣದ ರಸ್ತೆಯಿದೆಯೆಂಬುದನ್ನು ಖಾತರಿಪಡಿಸಿಕೊಳ್ಳಿ.
ಖಾಸಗೀ ಮಾಲೀಕನು ರಸ್ತೆ, ಪಾರ್ಕ್, ಬಯಲು ಜಾಗ, ಬೀದಿ ದೀಪ, ಕುಡಿಯುವ ನೀರು ಒಳಚರಂಡಿಗಳು ಇನ್ನಿತರೆ ಸೌಲಭ್ಯಗಳನ್ನು ಒದಗಿಸಿ ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಮಾಡಿದ ನಂತರವೇ ಲೇಔಟ್ನ ಸಂಪೂರ್ಣ 100% ಖಾತೆಗಳನ್ನು ಸ್ಥಳೀಯ ಸಂಸ್ಥೆಯು ಬಿಡುಗಡೆಗೊಳಿಸಬೇಕು, ಖಾತೆ ನಂಬರ್ಗಳನ್ನು ನೀಡಬೇಕು. ಇಂತಹ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ ಲೇಔಟ್ ಮಾಲೀಕನು ಅನುಮೋದಿತ ಅಂದಾಜು ಪಟ್ಟಿಯ ಮೇಲೆ ಶೇ 4 ರಷ್ಟನ್ನು ಸ್ಥಳೀಯ ಸಂಸ್ಥೆಯ ಉಸ್ತುವಾರಿ ಶುಲ್ಕವಾಗಿ ನೀಡಬೇಕು ಈ ಶುಲ್ಕವನ್ನು ಪಾವತಿಸಿಕೊಂಡು ಸ್ಥಳೀಯ ಸಂಸ್ಥೆಯು ಸದರಿ ಲೇಔಟ್ನ ಮೇಲುಸ್ತುವಾರಿಯನ್ನು ನಿರ್ವಹಿಸುತ್ತದೆ. ಸಂಪೂರ್ಣ ಲೇಔಟ್ ಅಭಿವೃದ್ಧಿಯಾದ ನಂತರವೇ ನಿವೇಶನಗಳನ್ನು ಸ್ಥಳೀಯ ಸಂಸ್ಥೆಯು 100% ನಿವೇಶನಗಳನ್ನು ಬಿಡುಗಡೆಗೊಳಿಸಬೇಕು. ಮೊದಲು ಪ್ರಾಥಮಿಕ ಅಭಿವೃದ್ಧಿಗಾಗಿ 40% ನಿವೇಶನಗಳನ್ನು, ನಂತರ ಮುಮದುವರೆದ ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಪರಿಶೀಲಿಸಿ 30% ನಿವೇಶನಗಳನ್ನು, ನಂತರ ಕೊನೆಯಲ್ಲಿ ಲೇಔಟ್ ಸಂಪೂರ್ಣ ಅಭಿವೃದ್ದಿಯಾಗಿದೆ ಮತ್ತು ಲೇಔಟ್ ಮಾಲೀಕನಿಂದ ಇನ್ನೂ ಯಾವುದೇ ರೀತಿಯ ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಕಾರ್ಯ ಲೇಔಟ್ನಲ್ಲಿ ಬಾಕಿಯಿಲ್ಲವೆಂದು ಪರಿಶೀಲಿಸಿದ ನಂತರವೇ ಕೊನೆಯ ಹಂತದ ನಿವೇಶನಗಳನ್ನು ಸ್ಥಳೀಯ ಸಂಸ್ಥೆಯು ಬಿಡುಗಡೆಗೊಳಿಸಬೇಕು. ಈ ಹಂತದಲ್ಲಿ ಲೇಔಟ್ ಮಾಲೀಕನು ರಸ್ತೆ, ವಿದ್ಯುತ್, ಒಳಚರಂಡಿ, ಉದ್ಯಾನವನ, ಕುಡಿಯುವ ನೀರು ಕಾಮಗಾರಿ ಹೀಗೆ ಎಲ್ಲವನ್ನು ಪೂರ್ಣಗೊಳಿಸಿ ಸಂಪೂರ್ಣ ವ್ಯವಸ್ಥೆಯನ್ನು ಲೇಔಟ್ನಲ್ಲಿ ಸ್ಥಾಪಿಸಿರಬೇಕು. ಸ್ಥಳೀಯ ಸಂಸ್ಥೆಯು ನಿವೇಶನಗಳನ್ನು ಬಿಡುಗಡೆಗೊಳಿಸುವ ಪ್ರತಿ ಹಂತದಲ್ಲೂ ಪರಿಶೀಲಿಸಿ ಲೇಔಟ್ ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಹೊಂದಿದೆ ಎಂಬುದನ್ನು ಖಾತ್ರಿ ಪಡಿಸಿಕೊಳ್ಳಬೇಕು. ಲೇಔಟ್ ಮಾಲೀಕನೇ ಕಾಮಾಗಾರಿಗಳ ನಿರ್ವಹಣಾ ಅವಧಿಯಲ್ಲಿ ಯಾವುದೇ ರಸ್ತೆ ಇನ್ನಿತರೆ ಸಾರ್ವಜನಿಕ ಉಪಯೋಗಿ ಸ್ವತ್ತುಗಳಿಗೆ ಹಾನಿಯಾದಲ್ಲಿ ದುರಸ್ತಿಗೊಳಿಸಬೇಕು. ಅದು ಯಾವುದೇ ಕಾರಣಕ್ಕು ಸ್ಥಳೀಯ ಸಂಸ್ಥೆಯ ಜವಾಬ್ದಾರಿಯಲ್ಲ. ಅದಕ್ಕೆ ಸ್ಥಳೀಯ ಸಂಸ್ಥೆಯು ಯಾವುದೇ ವೆಚ್ಚವನ್ನು ಮಾಡಬಾರದು ಒಂದು ವೇಳೆ ತುರ್ತು ಕಾಮಗಾರಿಯೆಂದು ಮಾಡಿದಲ್ಲಿ ಲೇಔಟ್ ಮಾಲೀಕನಿಂದ ವಸೂಲಿ ಮಾಡಿಕೊಳ್ಳಬೇಕು. ಇದು ಸರ್ಕಾರದ ಆದೇಶ ಸಂಖ್ಯೆ ನಅಇ/112/ಬೆಯೋಪ್ರಾ ದಿನಾಂಕ 26.05.2005 ರಲ್ಲಿ ಬಹಳ ಸ್ಷಷ್ಟವಾಗಿ ಹೇಳಲಾಗಿದೆ.
ಈ ರೀತಿ ಸಾರ್ವಜನಿಕ ಬಳಕೆಗೆ ಅಗತ್ಯವಿರುವ ಎಲ್ಲಾ ರೀತಿಯ ಮೂಲಭೂತ ಸೌಕರ್ಯಗಳು ನಿರ್ಮಾಣಗೊಂಡು ವ್ಯವಸ್ತಿತವಾಗಿ ರೂಪಿತವಾದ ಲೇಔಟ್ನಲ್ಲಿ ನಿವೇಶನ ಖರೀದಿ ಮಾಡುವುದು ಸೂಕ್ತ. ಎಲ್ಲಾ ಯೋಜಿತ ನಿಯಮಗಳಡಿ ನಿರ್ಮಾಣಗೊಂಡ ಲೇಔಟ್ನಲ್ಲಿ ಯಾವುದೇ ರೀತಿಯ ಮೂಲಭೂತ ಸೌಕರ್ಯಗಳ ಕೊರತೆ ಉಂಟಾಗುವುದಿಲ್ಲ. ಸಾರ್ವಜನಿಕ ಉದ್ದೇಶಕ್ಕೆ ಬಿಟ್ಟ ಸ್ಥಳದಲ್ಲಿ ಸ್ಥಳೀಯ ಸಂಸ್ಥೆಗಳು ಶಿಕ್ಷಣ, ಆರೋಗ್ಯಕ್ಕೆ ಸಂಬಂದಿಸಿದ ಮೂಲಭೂತ ಸೌಕರ್ಯಗಳನ್ನು ಒದಗಿಸಬಹುದು. ಈ ರೀತಿ ಸರ್ವದರಲ್ಲೂ ಉತ್ತಮವೆನಿಸುವ ಸ್ಥಳವನ್ನು ಯೋಜಿಸಿ ಆಯ್ಕೆಮಾಡಿಕೊಂಡಲ್ಲಿ ನೆಮ್ಮದಿಯ ಆಸರೆ ದೊರೆಯುವುದರಲ್ಲಿ ಸಂಶಯವಿಲ್ಲ.
ರಾಮಚಂದ್ರ ಸಾಗರ್
